去年，上海市全面完成了中心城區成片二級以下舊里改造的目標，歷史性地為這項持續30年的民心工程、民生實(shí)事劃上了圓滿(mǎn)的句號。在此基礎上，市委市政府決定，再提速再加力，用10年時(shí)間完成“兩舊一村”改造，即舊區改造、舊住房成套改造和“城中村”改造。

2023年是上?！皟膳f一村”改造任務(wù)的開(kāi)局之年，中森公司充分發(fā)揮央企主力軍作用，以多年在住宅設計與城市更新領(lǐng)域的深耕優(yōu)勢，全力以赴投入徐匯區“兩舊一村”改造工作，為康健路341弄7-8號舊住房拆除重建項目的落地實(shí)施提供了堅實(shí)可靠的技術(shù)保障。近日，該重建項目順利開(kāi)工，最快明年二季度，居民們就能“回家”，住進(jìn)嶄新敞亮的新居。

01

城市發(fā)展中被遺忘的角落

在桂林公園的東側，沿著(zhù)漕河涇港的北岸，矗立著(zhù)一片居民樓，一幢紅色的三層小樓與周邊建筑相比略顯破落，這棟磚木結構的房屋就是康健路341弄7-8號居民樓，建于1954年，產(chǎn)權歸屬于應用技術(shù)大學(xué)。

因年久失修，建筑老化嚴重，已出現裂縫、滲水、沉降等問(wèn)題，更為緊要的是，這棟建于上世紀50年代的原職工宿舍存在“煤衛合用”的硬傷，居住在這里的27戶(hù)居民長(cháng)期以來(lái)忍受著(zhù)5戶(hù)合用1間廚房、2間衛生間的不便，以及居住空間狹小的生活困境。

同樣類(lèi)型的住宅原先共有3幢，另2幢（位于東側）已于1998年完成拆除重建，現為12層的高層住宅。本次改造的7-8號居民樓是該片區內最后一棟非成套住宅。

2023年4月17日下午，市委領(lǐng)導下訪(fǎng)康健路341弄7-8號實(shí)地考察，并將該項目列入徐匯區今年“兩舊一村”改造的重點(diǎn)項目。中森公司被委以重任，負責該棟建筑的拆除重建設計工作，推動(dòng)完成非成套改造。

02 

原地住新房，人情味不變，煙火氣猶在

居住在這棟69歲的老建筑里的大多是些“住習慣”了的老年人，對老土地有著(zhù)難以割舍的情感。是否有兩全其美的辦法，既能使老百姓的住房條件得到改善，又不用搬離故土？答案是：原地拆除重建！

區別于舊改征收，拆除重建方式即項目在原址重建，通過(guò)提高容積率增加每戶(hù)的居住面積，完成不成套住宅改造，并產(chǎn)生一定數量的增量房。建成后，27戶(hù)原住戶(hù)全部回搬，人情味不變，煙火氣猶在，新增的房源納入徐匯區住房保障系統，普惠于民。

舊住房原地拆除重建的改造模式給了這些不愿離開(kāi)故土的人們一個(gè)更好的安度晚年的選擇。讓居民從中真切感受獲得感、幸福感、安全感，這也是“兩舊一村”城市更新的價(jià)值所在。

改造前的沿街空間

改造后的沿街空間

03

定制化戶(hù)型設計，滿(mǎn)足有尊嚴的居住

原建筑為廚衛合用住房，共13種戶(hù)型，面積為8.6平方米至31.3平方米不等。為滿(mǎn)足基本使用需求且符合獨立成套的原則，設計在與原住戶(hù)充分溝通的基礎上，按照套內居室面積等比增加3-8平方米的方案進(jìn)行改造，每戶(hù)增設了廚衛、陽(yáng)臺等功能空間，并做到一戶(hù)一設計。

現狀調查發(fā)現，原住宅部分戶(hù)型為北向采光，日照條件不滿(mǎn)足相關(guān)規定，人體舒適感較差。為了讓老百姓都能住進(jìn)“屋里廂照得進(jìn)太陽(yáng)光”的房子里，改造后的平面布置將主要的居住空間（起居室、臥室）全部放在南側，在北側設置樓電梯交通核。同時(shí)平面中間設置了兩處天井和開(kāi)敞連廊，解決北側廚房衛生間的采光通風(fēng)問(wèn)題。

拆除重建后的住宅樓地下1層，地上11層，總建筑面積約4800平方米。首層為配套社區活動(dòng)用房，豐富居民生活，二至十一層為標準住宅單元，三梯（電梯）六戶(hù)，共60套。

04 

用細節喚醒社區溫度

考慮到原住戶(hù)多為年紀較大的老人，團隊以設計助力“適老化”改造，打造舒適無(wú)障礙的居住環(huán)境。包括建筑出入口均采用平坡設計，每個(gè)樓層配置一部無(wú)障礙電梯，樓下配備智能快遞柜等。此外，針對有特殊需要的家庭，另有居室內的無(wú)障礙設計菜單選項可供增配。

為進(jìn)一步拓展居民的生活空間，喚醒社區活力，改建后的住宅樓首層設計為服務(wù)周邊居民的多功能社區中心與共享空間，南側的小區圍墻也將予以拆除，使得社區空間向著(zhù)漕河涇港、沿河道路的方向生長(cháng)，并植入更多的休憩、活動(dòng)、社交空間。

建筑的南側將設計連續的架空層，沿街的開(kāi)敞空間打造帶狀口袋公園，用紅磚景墻、休閑坐凳和綠植景觀(guān)構建起富有吸引力的城市公共生活場(chǎng)景，在這里，社區功能與城市功能充分融合。

公共電梯廳意向

公共走道意向

社區配套用房意向

沿街公共空間意向

05

央企強強聯(lián)手，打造地區樣板工程

原有建筑為三層磚混結構，該結構體系已經(jīng)不適用于改造后的新建筑?？紤]到本案基地狹小，項目交付時(shí)間緊急，為減少改造工期，更好地滿(mǎn)足復雜多樣的戶(hù)型，新建住宅采用隱式鋼框架結構體系進(jìn)行建造。

這種住宅體系因為構件尺寸小，便于隱藏于建筑墻體內，更為靈活的布置使得室內無(wú)凸梁凸柱，建筑可滿(mǎn)足通風(fēng)采光、全明戶(hù)型、室內流線(xiàn)優(yōu)化等布局要求，且施工速度快，對環(huán)境污染小。

但鋼結構在防腐、防火、隔聲上需要更加有效的設計方案及高質(zhì)量、高規格、高標準的施工工藝。為保證全案落地效果得以順利實(shí)現，項目采用EPC總承包模式，由中森公司（設計）與中建科工（施工）聯(lián)合實(shí)施，共同發(fā)揮各自技術(shù)優(yōu)勢，為項目保駕護航，打造地區樣板工程。

本項目積極響應“雙碳”要求，采用多項“綠”技術(shù)，滿(mǎn)足綠建二星標準。建筑外墻采用保溫裝飾一體板，斷熱鋁合金雙層中空玻璃窗，并在南側外窗設置中置遮陽(yáng)百葉，降低建筑能耗，提高室內舒適度；樓板上方鋪設隔聲板，降噪靜音；屋頂設置光伏板，將光能轉化為電能，既節能減排，又節約費用。此外，結合景觀(guān)進(jìn)行海綿城市設計，讓綠色家園更宜居。

三板選型

防水節點(diǎn)

“兩舊一村”改造是關(guān)乎人民群眾切身利益的大事，面對老百姓的居住之困、住區改造之難，中森公司積極探索、實(shí)踐新方法、新工藝，解決群眾急、難、愁、盼問(wèn)題，助力老舊住房面貌煥新、配套升級。隨著(zhù)康健路341弄7-8號舊住房拆除重建項目的開(kāi)工建設，中森公司在“服務(wù)城市更新，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”的道路上又邁進(jìn)了一步。我們衷心期盼，回遷的居民早日搬回家園，搬入新居。

項目檔案

業(yè)主單位：上海徐房（集團）有限公司

設計單位：上海中森建筑與工程設計顧問(wèn)有限公司

施工單位：中建科工集團有限公司

設計總負責：馮琦

總圖團隊：馮琦、郭欣、嚴奔馳、王黎

建筑團隊：馮琦、余世超、李嘉威、高晨、宋琰、王曉暉

結構團隊：劉勇、鐘才敏、郝露露、侍政、章勇

給排水團隊：孫明月、潘夢(mèng)夢(mèng)、趙向陽(yáng)、張汝波

電氣團隊：陳龍祥、申雨舟、吳之揚、趙志剛、周英俊、高春

暖通團隊：張楊、王銘、王建偉、周亮

景觀(guān)團隊：張慧杰、楊秋珊

室內團隊：朱方聞、牛英迪

BIM團隊: 張盼盼、吳春佳、周亮

合作團隊：天華（概念方案）