實(shí)施城市更新行動(dòng)是我國新型城鎮化進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的必然趨勢，以城市更新為主的存量用地再開(kāi)發(fā)為緩解城市發(fā)展壓力，注入新的活力提供了可持續的建設路徑。其中，存量工業(yè)用地轉型升級蘊藏著(zhù)巨大潛力，在賽特工業(yè)園的更新案例中，我們盤(pán)活舊工業(yè)廠(chǎng)房，通過(guò)舊工業(yè)區復合更新與綜合整治，釋放物理空間，為創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了載體，低效資產(chǎn)轉變?yōu)閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，土地效能也得到了顯著(zhù)提升。

一、項目概述

基地位于上海市楊浦區軍工路1300號，原為上海茶葉廠(chǎng)倉儲區，由上世紀八十年代所建造的辦公、物流倉儲用房組成，后更名為賽特工業(yè)園。改造前園區整體使用率低，除部分樓棟的首層作為快遞公司物流中轉站，其余樓棟基本空置；交通組織混亂無(wú)序，停車(chē)位不足；現有建筑陳舊破損、環(huán)境臟亂，且安全隱患嚴重，被列為全市“五違四必”重點(diǎn)整治區域之一。

項目改造前狀況與主要問(wèn)題

結合基礎現狀的踏勘梳理，我們希望園區的改造不僅能推進(jìn)項目自身的環(huán)境綜合整治，更能為區域發(fā)展釋放出更多公共環(huán)境和產(chǎn)業(yè)空間。因此，改造之初我們就確立了“產(chǎn)業(yè)升級、空間優(yōu)化、交通改善、環(huán)境提升”的宗旨，意圖將日漸邊緣化的工業(yè)廠(chǎng)區重新喚醒，以富有創(chuàng )新和活力的現代化產(chǎn)業(yè)園形象重新融入周邊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)氛圍。

二、改造策略

1、交通改善 激發(fā)園區活力

首先亟待解決的是園區交通問(wèn)題。改造前的賽特園至城市道路-軍工路僅有一個(gè)弄堂出口，進(jìn)入園區的唯一通道是一段近500米長(cháng)盡端式的里弄路，且弄路的寬度亦只有雙向兩車(chē)道，交通可達性極差。

項目區位與改造前交通流線(xiàn)圖

在與交管部門(mén)溝通協(xié)商后，項目組充分挖掘現有資源，重新啟用了基地北側已廢棄的臨時(shí)出入口，有效打通了北側翔殷路的接駁，極大的提升了交通可達性，并在白天時(shí)段將該出入口及園內公共空間向周邊“鄰居”地塊開(kāi)放和共享，解決自身舊有矛盾的同時(shí)，亦有效提升了相鄰園區的交通便捷性，打通舊有片區的堵塞節點(diǎn)，起到了城市更新的共享和疏導雙重意義。

改造后交通流線(xiàn)圖

2、空間優(yōu)化 助力產(chǎn)業(yè)升級

我們著(zhù)力于內部功能空間調整，將對于產(chǎn)業(yè)升級的理解注入具體樓棟，提升園區業(yè)態(tài)功能，進(jìn)一步完善復合功能，滿(mǎn)足現代化的辦公和產(chǎn)業(yè)研發(fā)要求。1#、2#樓更新為園區辦公人員的長(cháng)租宿舍，與1#樓門(mén)廳相接的兩層圓形空間改造為園區餐廳及24小時(shí)便利店。通過(guò)新業(yè)態(tài)的引入，完善便捷服務(wù)的同時(shí)，也提升業(yè)態(tài)品質(zhì)；7#、8#、10#、11#樓改為研發(fā)辦公，進(jìn)行功能更新完善及立面修繕。

空間改造策略圖

伴隨著(zhù)園區產(chǎn)業(yè)轉型升級對配套設施需求的進(jìn)一步釋放，舊有的停車(chē)空間顯然無(wú)法滿(mǎn)足未來(lái)需要。我們通過(guò)多方案比選以及與各利益主體的協(xié)調溝通，最終達成共識：不能因增加車(chē)位而減少綠化面積，而是將中央主樓的底層改為架空空間，用于解決停車(chē)位不足的問(wèn)題，此舉共計增加了近80個(gè)車(chē)位，同時(shí)重新組織架空層的人行流線(xiàn)，就近停車(chē)問(wèn)題也得到了妥善解決。

改造后園區空間

底層架空不僅改善了園區停車(chē)問(wèn)題，我們也借此將被大體塊主樓所分割的場(chǎng)地重新連續起來(lái)，場(chǎng)地的完整性得到了最大限度的提升。局部挑空空間和場(chǎng)地中的鏡面水景，使得底層景觀(guān)連續、視線(xiàn)貫通，進(jìn)一步豐富了園區的空間感受。

此外，利用主樓高層視覺(jué)資源而設置的屋頂花園，提供了眺望黃浦江的觀(guān)景平臺。以地理位置的優(yōu)勢提升改造項目的價(jià)值和使用者的舒適性，重塑和提升了舊有園區及相鄰街區的價(jià)值。

改造后的園區景觀(guān)

3、立面更新 歷史與新生融合

原建筑外立面均為涂料材質(zhì)，質(zhì)感平淡，面狀剝落，保留意義甚微。為了匹配園區的新定位，在充分結合改造成本因素后，設計采用涂料顏色變化和結合窗洞的色塊劃分的方法，通過(guò)“馬卡龍色”輕快的灰白和藍灰色彩搭配，并輔以局部穿孔鋁板，豐富立面感官，也化解了大體量建筑對基地帶來(lái)的壓迫感。

改造前后立面對比圖

在園區入口的醒目位置，我們保留了兩處舊有建筑中的立面質(zhì)感——圓柱樓梯間和食堂體塊上的紅磚，在園區獲得新生的同時(shí)，風(fēng)化的紅磚和穿孔銹板也映射了些許原址的時(shí)代記憶。

改造前后記憶點(diǎn)

建筑細部

三、總結

修繕后的園區功能及其配套都得到了巨大的提升和完善，管理上引入智慧園區的方式，景觀(guān)上采用了海綿等技術(shù)方式進(jìn)行建設；建成后的建筑淡雅悅目、景觀(guān)環(huán)境宜人，老舊的工業(yè)園區煥發(fā)了新的生機。

賽特園區的改造被設計賦予了新的時(shí)代氣息，承載了往昔歲月的些許痕跡；再次激活園區的活力和重新塑造所在街區的記憶和形象；它的新生也是存量工業(yè)用地為城市發(fā)展、地區建設帶來(lái)生機的又一次驗證。

項目檔案

業(yè)主單位：上海名城實(shí)業(yè)有限公司

設計單位：上海中森建筑與工程設計顧問(wèn)有限公司

項目地址：上海市楊浦區

建筑面積：25804平方米

設計時(shí)間：2018-2020年

竣工時(shí)間：2021年

設計指導：高路

方案設計：鮮奇武、翁攀、于振波、李樟、江怡璇、戴康、孫明月、張家瑜、趙志剛、高赟、王 黎

建筑攝影：高路