近年來(lái)，中森公司切實(shí)服務(wù)國家戰略，以建筑領(lǐng)域全專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)的綜合優(yōu)勢，長(cháng)期深度參與城市有機更新，積極投身住宅建筑更新、公共建筑更新、工業(yè)遺產(chǎn)更新等領(lǐng)域，提供全生命周期、專(zhuān)業(yè)高效的設計咨詢(xún)集成服務(wù)，完成了一大批優(yōu)秀的城市更新項目，特別是在涉及專(zhuān)業(yè)較多、規模體量適中的復雜項目方面，積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。

一、序言 · 爛尾樓的前世今生

濟南誠基中心四期改造前后對比

濟南誠基中心四期是中森公司與蓋博建筑設計事務(wù)所(Gerber Architekten)共同完成的一項在當地具有較大社會(huì )影響的民生工程。該項目位于濟南市中心和平路沿線(xiàn)，是引起了較多社會(huì )關(guān)注的歷史遺留商業(yè)爛尾項目，用地面積約166畝，總建筑面積約33萬(wàn)平方米。

項目區位示意 

改造前，該項目商鋪分隔密集逼仄無(wú)法經(jīng)營(yíng)、設備管線(xiàn)雜亂失修、立面廣告位老化脫落，不僅影響商業(yè)活動(dòng)的正常開(kāi)展，也嚴重影響五層以上住戶(hù)的居住安全。國有平臺公司濟南歷合商業(yè)運營(yíng)管理有限公司接手該項目的商業(yè)部分后，對項目進(jìn)行了深入剖析，積極引進(jìn)信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，變不良資產(chǎn)為優(yōu)質(zhì)平臺和招商資源，并更名為明湖國際信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（二期）。

改造方案設計理念

中森公司作為設計牽頭單位對本項目地下兩層地庫及地上四層產(chǎn)權清晰的裙房區域（改造建筑面積11.4萬(wàn)㎡）進(jìn)行設計深化并保證方案的落地性與實(shí)施。

重生的明湖國際信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（二期）

中森設計團隊先后施行了一系列大膽的活化更新措施，諸如對建筑整體進(jìn)行功能性改造，提升商業(yè)空間，改善交通流線(xiàn)，強化服務(wù)體驗，開(kāi)展消防梳理，實(shí)施立面更新等，使項目最終獲得了“改頭換面”的喜人成果，建筑的商業(yè)活力得以喚醒，歷史遺留的民生問(wèn)題得以解決，老城區的土地價(jià)值得以激活。

二、策略 · 洗心革面

設計團隊運用加、減、乘、除的更新手法，對建筑實(shí)施了外科手術(shù)式的改造，對內“洗心”，對外“革面”，通過(guò)布局、材料、場(chǎng)地標高變化、景觀(guān)的巧妙融入等手法使原本的不良資產(chǎn)獲得全面升級。

1、加法：空間重構

幽暗逼仄的商業(yè)空間是被詬病的核心問(wèn)題，僅考慮賬面銷(xiāo)售，未考慮實(shí)際運營(yíng)，客戶(hù)體驗差，運營(yíng)效果不理想。

改造前商鋪過(guò)于密集，分割不合理，走道狹長(cháng)，采光通風(fēng)差

我們對商鋪空間進(jìn)行整合重構，減少商鋪數量，增加單個(gè)商鋪的面積，將商鋪重新整合成大小不一的主力店，并將難以利用的零碎空間進(jìn)行統合歸并，形成對外開(kāi)放的公共空間。

改造后的首層商鋪與公共空間

主入口實(shí)景

首層商業(yè)功能與原有的柱網(wǎng)結構、樓梯間也巧妙地融為一體，化身為富有趣味的休閑空間, 結合景觀(guān)設計營(yíng)造都市森林意境，為市民提供親近自然、運動(dòng)、休閑、生活服務(wù)以及舉行各類(lèi)活動(dòng)的休娛空間和交流場(chǎng)所。

改造前的一層平面

改造后的一層平面

2、減法：化繁為簡(jiǎn)

通過(guò)拆除既有樓板、多余扶梯等，使空間簡(jiǎn)潔明了，還空間于使用。例如，我們選取三層靠東側的中庭，拆除現狀扶梯和部分樓板后，形成上下挑空，局部通高，空間使用效率大大提高，在此基礎上改造為路演及商業(yè)發(fā)布空間，實(shí)現了空間的活化。

改造前的中庭空間（左圖）                 拆除中庭扶梯和部分樓板（右圖）

改造后的中庭通透高爽

針對現狀建筑存在的由東向西、由南向比的不同高差，設計以減少高差變化為出發(fā)點(diǎn)，拉通場(chǎng)地，最大可能地消減高差對建筑室內環(huán)境的影響。結合因地制宜的各類(lèi)主題院落空間、 24小時(shí)線(xiàn)下體驗店、展廊、運動(dòng)健身等功能，豐富空間體驗。

3、乘法：添彩賦能

原建筑一共有11個(gè)天井，由于商業(yè)裙房的上部居住著(zhù)十多層公寓住戶(hù)，中庭內長(cháng)期存在高空拋物現象，現場(chǎng)衛生情況令人唏噓，同時(shí)也嚴重影響了下方行人的安全。

改造前天井過(guò)深，空間逼仄，垃圾匯集

我們希望通過(guò)設計讓中庭重新煥發(fā)光彩，首先要解決高空拋物的問(wèn)題，除了城市立法管理外，還需要給建筑上部加一層“蓋子”，保障在中庭逛街的人們的生命安全。擺在我們面前的難點(diǎn)是如何在維持現狀天井自然排煙作用的同時(shí)，讓改造有意義。在與專(zhuān)家們反復探討之后，我們給天井設置了常年開(kāi)啟的玻璃天窗，并保障天窗頂部的開(kāi)啟面積與側面開(kāi)啟面積合計大于原有中廳凈面積，達到安全與便民的雙贏(yíng)局面。

天井改造設計構思

施工中的天井改造工程

天井“加蓋”后的實(shí)景效果

在此基礎上，設計團隊將其中一個(gè)天井封閉改造為通透、高大的多功能空間，用于共享會(huì )議、展覽、活動(dòng)演出，以此豐富空間和功能的多樣性，其余10個(gè)天井則打造成商業(yè)流線(xiàn)上風(fēng)格各異的景觀(guān)內庭。這些中庭極大的提升了項目的空間品質(zhì)，形成了內部空間的起伏跌宕，開(kāi)合變化，給體驗者帶來(lái)視覺(jué)震撼和空間誘導，成為項目出彩亮點(diǎn)。

首層庭院改造設想效果圖

4、除法：立面更新

基于濟南市厚重的城市文化，設計團隊希望對原有建筑的外立面進(jìn)行除舊更新，重新建立立面秩序，以更好地回應城市，延續地域精神。汲取傳統磚石建筑穩重的氣質(zhì)，我們選擇富有質(zhì)感的紅色陶磚幕墻作為更新立面，使用訂制的單層穿孔陶磚內穿鋼索懸掛，巧妙地將原本的巨型體量化解成近人尺度，利用通風(fēng)百葉結合窗洞的設計，形成大實(shí)大虛的韻律感。

紅色陶磚幕墻為主的建筑表皮

建筑主要出入口上部則采用大面積的玻璃幕墻，陶磚幕墻局部點(diǎn)綴鏤空磚，賦予商業(yè)建筑豐富的立面光影效果和形態(tài)變化，配以寬大舒展的大懸挑玻璃雨棚，凸顯大氣端莊，也大大強化了入口的引導性。

建筑入口

5、重生：流線(xiàn)再造

項目體量較大，改造前建筑內扶梯、電梯錯綜復雜：地上一至四層有18組自動(dòng)扶梯，地面至地下一層有16組自動(dòng)扶梯，升降電梯20部，但從現場(chǎng)看，使用及維護狀況較差。

改造前的內部電梯與扶梯

設計團隊分析梳理了內部工作流線(xiàn)、公共人流交通線(xiàn)、輔助供應交通流線(xiàn)，以最大限度地方便使用者為原則，對垂直交通進(jìn)行了大刀闊斧的優(yōu)化。地上一至四層原18組扶梯僅保留2組洞口進(jìn)行改造，地面至地下一層原16組扶梯僅保留4組；原有20部老舊升降梯全部報廢，利用原電梯洞重新梳理布置7部一層至十層酒店公寓專(zhuān)用電梯，6部地下二層至四層商業(yè)電梯。根據縱向流線(xiàn)分別設置商業(yè)、辦公、公寓入口；商業(yè)流線(xiàn)形成內部環(huán)路，串聯(lián)各個(gè)中庭。

垂直交通改造分析圖

建筑內部流線(xiàn)分析圖

該項目的對外交通流線(xiàn)也進(jìn)行了重新整合與再分離，確保各流線(xiàn)互不干擾。比如，我們在建筑南側廣場(chǎng)新增車(chē)庫入口，將商業(yè)車(chē)流由南側主干道直接引入地庫；住宅車(chē)流由東側，非機動(dòng)車(chē)由東北側車(chē)道分別進(jìn)入各自車(chē)庫，由此實(shí)現交通分流。首層零售商業(yè)與二層綜合商業(yè)分別設置了多個(gè)專(zhuān)門(mén)的出入口，將不同對象的流線(xiàn)適當的分開(kāi)。

對外交通組織梳理

交通流線(xiàn)組織分析

此外，建筑南側保留了現有公交車(chē)站，規劃新增了非機動(dòng)車(chē)地面集中停放區，并設置了VIP訪(fǎng)客直達落客區域。通過(guò)一系列外部改造，拉近了建筑與街區的關(guān)系。

沿南側和平路主干道方向建筑界面與廣場(chǎng)

6、重構：消防再造

項目前期勘測中發(fā)現，個(gè)別消防車(chē)道轉彎困難，而原本作為消防登高場(chǎng)地的中庭實(shí)際尺寸嚴重不滿(mǎn)足登高車(chē)需求。通過(guò)對設計初衷的充分理解及與消防專(zhuān)家的反復研討，設計團隊最終確定了獨辟蹊徑提高消防撲救效率的改造措施：既然原有中庭無(wú)法滿(mǎn)足消防登高要求，我們就在保留消防車(chē)從內部快速穿越的流線(xiàn)的同時(shí)，大膽地將消防登高面移到整個(gè)建筑的外圍，由此極大提高了對項目的消防安全保障。

新老消防車(chē)道對比

新增消防車(chē)道及消防登高場(chǎng)地示意

首層消防疏散通道也是我們重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題，現狀地上公寓及地下商業(yè)的人流均需通過(guò)內街進(jìn)行疏散，但商鋪均無(wú)防火措施且通道狹長(cháng)復雜，猶如迷宮。最終，我們在保留主要消防干道的同時(shí)，適度歸并形成主要疏散通道并增加消防措施，由此在室內形成了顯而易見(jiàn)的消防疏散網(wǎng)絡(luò )，更好地保護人民的生命財產(chǎn)安全。

改造前首層消防疏散通道示意

改造后首層消防疏散通道示意 

三、總結·城市診所的使命擔當

城市更新是“把讓人民宜居安居放在首位，把最好的資源留給人民”思想指導下的城市建設實(shí)踐，中森公司致力于打造具有優(yōu)質(zhì)設計總控能力的“城市診所”，以不負所托的央企榮譽(yù)感與使命感完成了一批居民感受度高、實(shí)操落地強、社會(huì )反響好的改造項目。

未來(lái)中森公司將持續深耕城市更新改造、城市微更新、老建筑改建與再利用、綜合整治、爛尾樓改造等業(yè)務(wù)，為區域經(jīng)濟發(fā)展和民生改善凝心聚力，孜孜不輟。

項目檔案

業(yè)主單位：濟南歷合商業(yè)運營(yíng)管理有限公司

設計單位：上海中森建筑與工程設計顧問(wèn)有限公司

項目地址：山東省濟南市
項目面積：33萬(wàn)平方米，其中更新面積11.4萬(wàn)平方米
設計時(shí)間：2020-2021年

竣工時(shí)間：2022年

設計總負責：趙吟紅、廖子俊
建筑團隊：陶海龍、梁安福、蔡磊、胡安穎、劉萬(wàn)光、張劼、曹書(shū)霞

結構團隊：劉麗廣、吳佳衛、賈寶瑋

暖通團隊：周亮、安秋香、初明陽(yáng)

給排水團隊：余滋斌、石征琳、劉巍

電氣團隊：趙志剛、伍春雨、張涵瑀

景觀(guān)團隊：張慧杰、李清秀

室內團隊：林毅、牛英迪、張偉杰、陸思凡、尹元波

合作團隊

方案設計：Gerber Architekten International Asia GmbH

項目攝影：湖南山兮文化傳媒有限公司